ALTERNATIVA CONTRA EL DESAHUCIO

Otra alternativa contra el desahucio

Un sector de juristas aboga por rescatar la "enfiteusis", una figura en desuso del Derecho Romano, para evitar embargos hipotecarios y conjugar los intereses de familias y entidades

Se llama censo enfitéutico y es una fórmula contra los desahucios que expertos juristas están barajando como alternativa a la dación en pago o al alquiler social. Una media cercana a 160 familias españolas cada día perdieron su casa en 2013 por no poder hacer frente al pago de la hipoteca, según datos del Banco de España. El drama social de padres e hijos que tienen que abandonar sus viviendas continúa, aunque los procedimientos de desahucios en sentido estricto hayan remitido desde que les puso coto una resolución de Tribunal de Justicia de la UE a principios de 2013. Ocurre, a la vez, que la morosidad hipotecaria ha aumentado el 40% en un año, espoleada por el paro y el desgaste de la renta familiar tras seis años de crisis.

En este contexto está ganando resonancia una propuesta que tiene origen en el ámbito jurídico: utilizar una vieja figura del derecho civil, la denominada "enfiteusis", para contener los efectos de los impagos de hipotecas y, en cierta medida, conjugar los intereses de los hogares deudores y de la banca acreedora. De manera esquemática consiste en que el banco se hace con la propiedad temporal de la vivienda pero la familia en dificultades puede seguir viviendo en ella, obteniendo una rebaja significativa de su cuota hipotecaria y puede llegar a rescatar su plena titularidad si, llegado un plazo determinado, mejora su situación económica.

El procedimiento se basa en las reglas del censo enfitéutico, un tipo de contrato presente ya en el Derecho Romano. La enfiteusis (que en griego clásico significa plantación) fue una figura extendida durante la Edad Media en algunas zonas, vinculada a la cesión de terreno para la agricultura. Los campesinos, empujados por la inseguridad, entregaban sus tierras a los poderosos de entonces (nobles u órdenes monásticas) a cambio de protección; el agricultor cedía el llamado "dominio directo o potencial" pero conservaba el "dominio útil": el derecho a explotar la finca y a disponer de sus frutos. El señor feudal o el monasterio recibían un canon del campesino. El contrato pasó siglos después al Código Civil transformado en un derecho de servidumbre y con una regulación que, según un sector de juristas, serviría para atender la situación de no pocas familias hipotecadas en dificultades. Según las explicaciones de José Ángel Martínez Sanchiz, notario madrileño y uno de los expertos que con más firmeza ha defendido esta fórmula, la enfiteusis aplicada a los deudores hipotecarios funcionaría como se resume en los siguientes puntos:

La cesión

El deudor que no puede pagar la hipoteca entrega al banco la propiedad, pero no plena, "sino el dominio potencial" que prevé el contrato enfitéutico. La familia conservará el "dominio útil", lo que implica que puede seguir disfrutando de la casa, pero también arrendarla o transmitir su derecho a otros mediante herencia e incluso venta.

La hipoteca

A cambio de la entrega del "dominio potencial" al banco, este cancela una parte del préstamo hipotecario (por ejemplo, el 30%). El deudor obtiene, así, una rebaja de la cuota mensual que será aún mayor en caso de que se renegocie y alargue el plazo de pago del crédito. Según Martínez Sanchiz, "fácilmente la rebaja total podría llegar al 50%".

El rescate

La cesión de la propiedad al banco sería temporal; duraría lo que el nuevo plazo de amortización del préstamo. Finalizado ese tiempo, la familia tendría la posibilidad de rescatar la propiedad plena abonando la parte del préstamo inicial (30%) que fue cancelada a cambio de que el banco se hiciera con el "dominio potencial". Durante esta crisis, tan asociada a la burbuja inmobiliaria, a los excesos del sector financiero y al enorme endeudamiento privado, los movimientos ciudadanos y algunas organizaciones políticas han hecho bandera de la reivindicación de la dación en pago (entrega de la propiedad de la vivienda al banco) como vía para liquidar deudas hipotecarias, combinada con la concesión de un "alquiler social", por debajo del precio de mercado, para que la familia que no puede abonar sus cuotas hipotecarias sí pueda permanecer en su vivienda. La alternativa de la enfiteusis resulta, según sus defensores, más ventajosa para todas las partes: "evita el desahucio y puede generar un descenso del nivel de morosidad".

Para el titular de la hipoteca, la fórmula comentada evita la salida de la vivienda y la extinción completa del derecho de propiedad, permite aligerar las cuotas del préstamo y da la opción de recuperar el dominio pleno de la casa si sus dificultades económicas disminuyen en el futuro y dispone del dinero o del crédito necesarios para abonar aquella parte de la hipoteca que fue cancelada al aplicar la enfiteusis. Para el banco, estiman los juristas, esta alternativa a los embargos y a la dación en pago aligeraría la obligación de realizar provisiones (reservar capital) para cubrir la morosidad y también las que deben hacer las entidades cuando se adjudican inmuebles por impagos o negociaciones con los clientes. En la medida en que el banco se hace con la propiedad de manera temporal y solo en la versión de "dominio potencial" las citadas dotaciones serían menores. Y en la medida en que se rebaja la carga financiera sobre la familia que tiene la hipoteca, el riesgo de impagos también se reduciría